Понедельник, 04.07.2022
Предоставление земельных участков для строительства. Книга-пособие в 2-х томах.
Меню сайта
Статистика

Порядок предоставления земельных участков для строительства подробно описан в 5-м издании книги

      Первые 2 тома вышли в 2015 году. В апреле 2022 года вышел из печати 3-й дополнительный том книги, содержащий 674 страницы формата А4. В третьем томе учтены изменения земельного, лесного, градостроительного и иного законодательства за период с 2015-2022 г.г. по оформлению прав на земельные участки для размещения объектов капитального строительства:
- предварительному согласованию предоставления земельного участка;
- установлению публичных сервитутов и охранных зон (ЗОУИТ);
- использованию земельного участка на основании разрешения;
- изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- переводу земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда в другую категорию;
- оценке земельного участка, расчету убытков, включая упущенную выгоду;

- получению и внесению сведений в ЕГРН;
- даны практические советы и рекомендации по обоснованию грамотных технических заданий со ссылками на нормативные документы и указан порядок выполнения разнообразных видов землеустроительных и кадастровых работ, включая обоснование их стоимости.
Фото обложки 3-го тома книги "Предоставление земельных участков для строительства..."
 
Принимаем заявки на поставку 3-го дополнительного тома книги по адресу электронной почты: 
semen785@yandex.ru

Аннотацию к 3 тому книги и наименование глав и разделов смотреть


Введение (к 3-му тому книги, 2022 год)
            Актуальные вопросы предоставления земельных участков для строительства по состоянию на 2015 год были представлены в 2–х томах соответствующего 5–го издания книги «Предоставление земельных участков для строительства…». Тогда казалось, что все темы и вопросы полностью исчерпаны, однако оказалось наоборот: лавина изменений земельного, лесного, градостроительного и иного законодательства обрушилась на голову инвестора, застройщика, заказчика и исполнителя землеустроительных и кадастровых работ в 2015–2021 годах. Как тут реализовать инвестиционные замыслы, найти оптимальный вариант, не заблудиться в лабиринте Законов, технических норм и правил, не попасть на удочку коррумпированных чиновников и алчных спекулянтов земельными участками?
            Выбор места размещения площадных объектов объективно имеет преимущества, так как есть возможность из нескольких вариантов выбрать лучший. Сложнее с выбором места размещения линейных объектов, которые необходимо проложить из точки «А» в точку «Б» желательно по кратчайшему расстоянию, обеспечивающему минимальные затраты. На практике бывает проще и дешевле обойти несговорчивого собственника земельного участка, чем вести с ним бесконечные переговоры или судебные разбирательства. Площадные объекты также включают в себя  линейные объекты (подъездные дороги, линии связи и электропередачи, объекты водоснабжения и водоотведения,  газопроводы, теплотрассы) и по ним также требуются согласования и разрешения…
            Проблемы предоставления земельных участков для строительства линейных и площадных объектов нашли положительное решение в земельном законодательстве. В результате произошедших изменений сложилась целая система оформления прав на земельные участки на все случаи и срок использования, для разного целевого назначения, для разных категорий земель, как находящихся в государственной и муниципальной собственности, так и тех, обладателями прав на которые являются физические и юридические лица.
            Действующая система оформления прав на земельные участки в целях размещения объектов капитального строительства включает целый комплекс землеустроительных, изыскательских, проектных и кадастровых работ по сбору исходных данных, разработке вариантов, согласованию и утверждению соответствующей документации, получению разрешений на строительство объекта и ввод в эксплуатацию, регистрацию созданного объекта недвижимости.
            В 3–м томе этой книги, по возможности, собраны воедино, изучены и систематизированы требования нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных документов Правительства РФ и уполномоченных исполнительных органов государственной власти для различных случаев оформления прав на земельные участки, для того чтобы инвестор и застройщик могли сориентироваться и без потерь времени и средств могли выбрать оптимальный вариант с учетом следующих процедур:
1. Предоставление земельных участков без торгов с предварительным согласованием при размещении объектов, предназначенных для обеспечения дорожного строительства, электро–, тепло–, газо– и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения с учетом перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. В 3–м томе представлены наши предложения по:

 
  • схеме последовательности выполнения работ по предварительному согласованию предоставления земельного участка в вопросах и ответах;
  • примерному составу технического задания к договору подряда на выполнение соответствующих работ с учетом нормативных правовых требований;
  • порядку подготовки и проведения аукциона по продаже или предоставлению в аренду земельных участков;
  • составу и последовательности выполнения работ по образованию и подготовке к проведению аукциона по предоставлению земельного участка по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления.
2. Установление публичного сервитута стало палочкой–выручалочкой для использования земельных участков и (или) земель для  размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей в самых сложных и спорных ситуациях с правообладателями земельных участков. Публичный сервитут устанавливается административным решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, и при этом не требуется:
 
  • проведение публичных слушаний, так как они уже проводились по проектной документации по  планировке территории;
  • наличие кадастрового учета земельных участков или земель.
            Плату за публичный сервитут можно вносить в депозит нотариуса, чтобы не останавливать строительство объекта.
            В специальной главе «Публичный сервитут и сервитут» описан порядок:

 
  • основных этапов работ по установлению публичных сервитутов;
  • выявления правообладателей земельных участков в целях установления публичного сервитута
  • принятия решения об установлении публичного сервитута;
  • определения размера платы за публичный сервитут;
  • внесения сведений о публичном сервитуте в реестр границ ЕГРН.
            Подготовлен и обоснован подробный состав работ по этапам к техническому заданию на установление публичных сервитутов и сервитутов.
            Есть в книге пример разрешения в судебном порядке спора о размере платы за сервитут.
3. К процедуре изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд прибегают в крайнем случае, когда нет других вариантов размещения этих объектов, так как это связано с большими затратами времени и финансовых средств. В 15–ей главе книги собрана подборка нормативных правовых актов, связанных с изъятием земельных участков и иных объектов недвижимости, начиная с оснований для изъятия, полномочиях органов исполнительной власти, требований к ходатайству об изъятии, до подготовки и проведения публичных слушаний по документации по планировке территории, принятия решения уполномоченного органа, определения размера возмещения, заключения соглашений об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Учтены особенности изъятия недвижимости в целях комплексного развития территории жилой или нежилой застройки и (или) для целей недропользования.
            Для заказчиков составлен перечень и последовательность работ при изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
            Не обойдены вниманием вопросы принудительного отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием, а также добровольного отчуждения или отказ  от прав на земельный участок.
            Близкой по содержанию и назначению с изъятием земельных участков является процедура резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. С 1 января 2023 года сведения о резервировании будут вноситься в реестр границ ЕГРН.
4. Все больше возможностей открывает Законодатель для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании разрешения без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута. Об этом свидетельствуют изменения Земельного кодекса РФ и принятые в его исполнение постановления Правительства РФ. Разрешение использования земель или земельных участков выдается для  проведения инженерных изысканий, геологического изучения недр капитального или текущего ремонта линейных объектов, строительства временных или вспомогательных сооружений, на линейные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство: линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, линии связи, линейно–кабельные сооружения связи, проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, водопроводы и водоводы, сооружения канализации, тепловые сети и др. В 17–ой главе книги приведены перечни объектов и указаны основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута с учетом текущих изменений. Дана ссылка на региональный опыт Московской области.
5. Не требуется предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры, а также иных объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало–Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей.
            Мы уделили достаточное внимание этой проблеме в плане подготовки документации по планировке территории и оформлению прав на земельные участки, так как считаем, что этот опыт может быть использован и в дальнейшем при строительстве и модернизации других объектов в Российской Федерации.
            Особенно обращаем внимание на то, что появилось такое новое явление в земельном и градостроительном законодательствах, как выполнение подготовительных работ на земельном участке до выдачи разрешения на строительство объекта, которое позволит ускорить процесс их строительства.
6. Правительство утвердило новый перечень национальных стандартов и сводов правил в сфере строительства, количество согласований и разрешений уменьшилось, однако этого недостаточно. Поэтому Законодатель дополнил Градостроительный кодекс РФ статьей 5.2, согласно которой Правительство Российской Федерации наделено полномочиями по утверждению исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.
Правительством РФ уже было издано 6 постановлений плюс их изменения и дополнения к ним с исчерпывающими перечнями документов, сведений, материалов, согласований, по которым мы провели анализ и представили в 19–ой главе книги таблицу с наличием или отсутствием процедур для разных объектов строительства.
            Мы успели заглянуть в проект постановления Правительства Российской Федерации по данной теме, хотя и понимаем, что, возможно, отдельные процедуры могут быть изменены, удалены или добавлены. Однако мы рассчитываем, что большая их часть останется неизменной, поэтому для удобства пользования в нашей книге представляем отформатированный нами «Исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации … при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства».
7. Для ведения различной деятельности граждане Российской Федерации, а с 2021 года также иностранные граждане  и лица без гражданства, являющиеся участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, и членам их семей имеют возможность получить земельный участок площадью
1 га гектар в безвозмездное пользование на территории Дальневосточного федерального округа.  К программе уже присоединились: 1) Республика Бурятия; 2) Республика Карелия; 3) Республика Коми; 4) Республика Саха (Якутия); 5) Забайкальский край и другие регионы Российской Федерации.          Вполне вероятно, что  указанный перечень территорий (частей территорий) субъектов Российской Федерации будет увеличен по мере возрастания потребности в земельных участках. Порядок оформления земельных участков в собственность и получения дополнительного земельного участка  в безвозмездное пользование изложен в 26–ой главе книги.
8. Одновременно с выбором места размещения объекта и оформлением прав на земельные участки решается вопрос по установлению зон с особыми условиями использования территорий, а по особо опасным объектам учитываются размеры зон минимальных расстояний до существующих объектов. После введения Федеральным законом от 03.08.2018 N 342–ФЗ главы XIX (статьи 104–107) в Земельный кодекс РФ правопослушные землепользователи и владельцы объектов, для которых устанавливаются охранные зоны, ждут обещанных постановлений Правительства Российской Федерации с пересмотром и установлением требований по охранным зонам в соответствии с  Земельным кодексом РФ.
            Мы разыскали все действующие ныне, а также проектные нормы и требования (проекты постановлений Правительства РФ и исполнительных органов) по установлению зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Глава 27–ая книги получилась объемной и насыщенной.
            Считаем, что если установление ЗОУИТ по отдельным видам объектов будет отменено или принято в иной редакции, извлечения из приведенных в книге нормативных документов не утратят своего познавательного значения.
            Внимательный читатель найдет в этой главе книги извлечения из нормативных документов, которыми можно и нужно руководствоваться при организации и выполнении работ по установлению ЗОУИТ, подготовке текстовой и графической части, согласованию и утверждению полученных материалов по внесению в реестр границ ЕГРН.
9. Земли сельскохозяйственного назначения находятся под особой охраной и должны использоваться по прямому назначению. Однако в исключительных случаях с разрешения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, а по землям, находящимся в федеральной собственности, – по распоряжению Правительства РФ, могут быть предоставлены для размещения объектов капитального строительства.
            В 15–ой главе книги учтены:

 
  • Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
  • Требования по образованию земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности;
  • Требования к проекту межевания земельного участка;
  • Приведены методические рекомендации «Пошаговая процедура оформления невостребованных земельных долей»;
  • Особенности распоряжения земельными участками, находящимися в долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения;
  • Порядок определения стоимости работ по культуртехнической мелиорации, для приведения земельного участка в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства.
10. На стадии выбора земельного участка для размещения объекта капитального строительства производится проектирование лесных участков. В специальной главе 21 книги приведены:
 
  • Обязательный состав проектной документации по лесным участкам;
  • Правила изменения границ земель, на которых располагаются леса;
  • Порядок рассмотрения согласования и утверждения проектной документации;
  • Правила использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов;
  • Правила использования лесов для осуществления геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых;
  • Правила использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения;
  • Порядок использования для строительства лесных участков в зеленой, лесопарковой зонах и зеленых поясах;
  • Порядок образование лесного участка.
            Законодатель требует обязательное восстановление площади земель лесного фонда путем лесовосстановления или лесоразведения, в этой связи приводим требования к:
 
  • Выбору земель или земельных участков для лесовосстановления или лесоразведения;
  • Проекту лесовосстановления или лесоразведения;
  • Примерный состав работ по лесовосстановлению или лесоразведению.
            Традиционно перевод земель лесного фонда в другую категорию был и остается нерешенной задачей. Мы подключили свой личный опыт, подготовили состав работ для Технического задания при подготовке ходатайства о переводе земель лесного фонда в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов. Подробно описали технические особенности оформления материалов по переводу земель лесного фонда в другую категорию (всего 22 пункта, невыполнение любого из этих пунктов грозит фиаско, что в переводе на русский язык означает «провал, полная неудача, крушение, крах»).
11. При выборе земельного участка для размещения объекта капитального строительства нередко главным фактором оказывается стоимость этого земельного участка и (или) земельный налог (арендная плата),  которые могут быть даже больше стоимости объекта строительства.
            В специальной 22 главе книги детально описаны особенности проведения кадастровой оценки земельного участка, определения его цены, включая рыночную, арендной платы, расчета убытков. Даны сведения о нашей программе Loss для расчета убытков сельскохозяйственного производства, включая упущенную выгоду.
12. Градостроительные требования при размещении объектов капитального строительства описаны в главе 20 книги, начиная со сбора исходных данных (СИД) для поиска вариантов размещения объекта и его проектирования. С учетом вариантов размещения объекта разрабатывается документация по планировке территории или вносятся изменения в существующую документацию (проект планировки территории, проект межевания территории), особенно это касается линейных объектов.  По простым площадным объектам подготавливается схема размещения земельного участка на кадастровом плане территории. По лесным землям разрабатывается проектная документация лесного участка.
            Состав и содержание документации по планировке территории, предусматривающей размещение одного или нескольких линейных объектов приведен в 20 главе книги. Одновременно с этим приведен перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории.
            Определение стоимости работ по разработке документации по планировке территории производится с использованием нашей программы для автоматизированного расчета «Смета–планировка», которая проверена временем.
            Есть в этой главе новые требования к «Проекту по строительству объекта капитального строительства». Дано описание, в каких случая требуется разрешение на строительство, а когда не требуется.  То же и по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
            Комплексное развитие территорий стало распространенным явлением в различных городах Российской Федерации. Со своей стороны мы обратили внимание на:

 
  • Формирование территории для комплексного развития;
  • Полномочия, случаи и порядок принятия решения о комплексном развития территории;
  • Правила согласования включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
  • Отображение границ территории, подлежащей комплексному развитию;
  • Постановка земельных участков, входящих в состав территории комплексного развития, на государственный кадастровый учет.
            Комплексная схема инженерного обеспечения территории стала новым и важным документом, так как учитывает особенности подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно–технического обеспечения.
13. Выполнение комплексных кадастровых работ с разработкой карты–плана территории производится с учетом следующих требований, которые нашли отражение в 23 главе книги:

 
  • Порядок выполнения комплексных кадастровых работ;
  • Согласование местоположения границ земельных участков;
  • Состав работ для технического задания по изготовлению карты–плана территории;
  • Форма карты–плана территории и требования к ее подготовке.
14. Состав землеустроительных работ по установлению границ муниципальных образований и субъектов Российской Федерации нашли отражение в 24 главе книги:
 
  • Требования к составу землеустроительных работ по установлению границ муниципальных образований и субъектов Российской Федерации;
  • Требования к составлению карты (плана) объекта землеустройства;
  • Состав землеустроительных работ для технического задания.
15. Мы не собираемся действующих кадастровых инженеров учить земельному кадастру (хороших специалистов учить – только портить). Но чем больше специалист знает, тем больше вопросов возникает, а тот, кто ничего не знает, у того и вопросов нет и не бывает.  Мы назвали 25 главу книги «Заказчикам о земельном кадастре, регистрации прав на недвижимость в целях размещения и эксплуатации объектов капитального строительства».
            В этой главе подготовлены извлечения из действующих нормативных документов:

 
  • Базовые требования, которые должен знать Заказчик кадастровых работ;
  • Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН;
  • Порядок получение сведений Единой электронной картографической основы (ЕЭКО) и других услуг  ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД»;
  • Порядок разработки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ), в том числе силами самого заказчика с использованием электронных услуг и сервисов на сайте Росреестра;
  • Действующие Государственные системы координат и высот, сеть геодезических станций (ФСГС) и требования Росреестра к геодезическим сетям, к точности и методам определения координат;
  • Порядок уточнения местоположения границ с целью исправления ошибок;
  • Порядок государственной регистрацию объектов капитального строительства.
16. Требования и практика выявления и сохранения биоразнообразия при размещении объектов капитального строительства представлены в главе 28, которую подготовил Семенищенков Ю. А.
              Хороших и знающих специалистов очень много, но и вопросов по оформлению прав на земельные участки не мало. Ответы на многие из них поможет найти эта книга заказчику (инвестору, застройщику, изыскателю, проектировщику) и специалисту в области земельных отношений  (землеустроителю, кадастровому инженеру, работнику департамента по недвижимости, юристу).

 

Согласование предоставления земельного участка

Не только новички, но и опытные Заказчики землеустроительных и кадастровых работ  с помощью нашей книги:
- узнают состав и порядок выполнения работ по согласованию предоставления земельного участка с учетом изменений законодательства,
-научатся разруливать спорные ситуации при оформлении прав на земельные участки,
- получат представление, как считать убытки, включая упущенную выгоду, рекультивацию нарушенных земель и выкупную стоимость земельных участков при изъятии земель для строительства и как экономить свои средства…

Кадастровому инженеру книга полезна для пополнения знаний и расширения сферы своей деятельности для работы с серьезными заказчиками по согласованию земельных участков для строительства объектов.
 
Книга лучший подарок для органов местного самоуправления (местных администраций, комитетов по имуществу, органов архитектуры и других, которые еще «варятся в собственном соку»), для пополнения знаний, недопущения ошибок, ускорения принятия правильных и обоснованных решений по предоставлению земельных участков.

 
 
Книга подготовлена на основе авторского опыта по:
- вып
Поиск
Copyright MyCorp © 2022